III - A Reforma Tributária e a Locação Imobiliária – Parte I

Pela terceira semana consecutiva, escreverei sobre mais um importante tópico da Reforma Tributária, por ser essencial para que se compreenda com precisão as mudanças estruturais que estão remodelando o novo sistema fiscal brasileiro. Para ficar a par de tudo o que muda e do que permanece com a reforma, não deixe de acompanhar semanalmente a versão impressa e a online pelo https://www.jornalinteracao.com.br/.

A partir de 2026, locadores pessoas físicas e jurídicas passarão a cumprir novas obrigações acessórias, como a emissão de notas fiscais e o registro contábil das operações, preparando o setor para o recolhimento efetivo dos novos tributos, previsto para começar em 2027.

A locação de imóveis será alcançada pela tributação sobre o consumo, por meio do chamado IVA dual da Reforma Tributária, composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). A legislação prevê tratamento diferenciado para o setor imobiliário, com redução de 70% sobre a alíquota básica estimada da Reforma Tributária, hoje projetada em 26,5%. Na prática, a carga tributária final deve chegar a aproximadamente 7,95%.

O perfil do contribuinte definirá o enquadramento

Nem todos os locadores estarão automaticamente sujeitos ao recolhimento regular dos tributos. O enquadramento dependerá do perfil do contribuinte. De acordo com a nova regra, quem ultrapassar, no ano-calendário anterior, o valor de referência de R$ 240 mil em receitas de aluguel e possuir mais de três imóveis locados será considerado contribuinte regular.

Além disso, deve ser observado o faturamento mensal de suas locações. Caso a receita com aluguéis ultrapasse R$ 48 mil em um único mês, o enquadramento poderá ser alterado já no mês subsequente, exigindo atenção constante por parte dos proprietários.

Obrigatoriedade de emissão de notas fiscais

Embora o recolhimento dos tributos sobre a locação de imóveis só comece em 2027, o ano de 2026 será marcado por uma etapa preparatória obrigatória. Pela primeira vez, contribuintes enquadrados como regulares deverão emitir nota fiscal ou documento fiscal equivalente nas locações residenciais e comerciais, com o preenchimento dos campos relativos à CBS e ao IBS.

Para essa fase inicial, resultando em percentuais de 0,9% para a CBS e 0,1% para o IBS, aplicando-se a redução de 70%. O objetivo é permitir a adaptação dos sistemas fiscais, a consolidação da base de dados e o teste operacional do novo modelo de tributação.

Não deixe de ler na semana que vem sobre A Reforma Tributária e a Locação Imobiliária Parte II, onde traremos as regras de transição, informações sobre o Cadastro Imobiliário Brasileiro, a importância do Planejamento tributário e a Regularização!