STJ determina que ITBI seja calculado com base no preço real do imóvel; diferença pode gerar restiruição

STJ determina que ITBI seja calculado com base no preço real do imóvel; contribuintes podem ter direito à restituição

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), referente ao Tema 1.113, tem repercutido em todo o país e pode beneficiar contribuintes que compraram imóveis nos últimos anos. O tribunal definiu que o ITBI, imposto cobrado pelas prefeituras na transferência de imóveis, deve ser calculado utilizando o valor efetivamente pago pelo comprador, conforme registrado no contrato de compra e venda. Caso o contribuinte tenha pago imposto com base em valores superiores, poderá pedir a devolução da diferença.

Mesmo com a decisão, a prefeitura continua tendo o direito de questionar valores declarados pelos contribuintes. No entanto, isso só pode ser feito dentro de um processo administrativo formal, com apresentação de provas e garantia de defesa ao contribuinte.

O valor declarado no contrato tem “presunção de veracidade”, ou seja, vale como verdade até que se prove o contrário. Para contestar esse valor, o município precisa apresentar elementos técnicos, como laudos e avaliações.

Sendo necessário que as prefeituras se adaptem à nova regra, usando dados do mercado imobiliário para embasar eventuais contestações.

Entenda o que muda na prática

A decisão do STJ impede que prefeituras utilizem automaticamente tabelas próprias para calcular o ITBI, como o chamado “valor venal de referência”, que costuma ser mais alto que o valor informado no IPTU.

O valor declarado no contrato de compra e venda deve ser sempre o ponto de partida. Só se a prefeitura demonstrar, por meio de processo administrativo, que o imóvel vale mais do que o informado, é que ela pode alterar a base de cálculo.

Quando a prefeitura pode intervir

Para modificar o valor declarado, o município deve:

– abrir processo administrativo específico;
– notificar o contribuinte;
– apresentar provas técnicas;
– permitir a defesa do comprador;
– decidir somente ao final se cabe cobrança adicional.

Sem esse procedimento, a prefeitura não pode impor outro valor.

O que acontece com quem já pagou ITBI a mais

Como o STJ apenas esclareceu a interpretação correta da lei, a decisão vale também para pagamentos feitos no passado. Isso significa que contribuintes que pagaram ITBI com base em valores superiores ao real podem pedir a restituição, desde que tenham os documentos da transação e do imposto pago.

O pedido pode ser feito diretamente à prefeitura, sem necessidade imediata de entrar na Justiça.

Nem todos terão direito à restituição

Vale deixar o alerta que cada situação deve ser analisada caso a caso e só terá direito à devolução quem realmente pagou ITBI calculado em desacordo com o valor real da compra e não passou por processo administrativo que justificasse outra base de cálculo.

Lembrando que este entendimento se aplica ao ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e esta decisão do STJ tem efeito vinculante, ou seja, todas as prefeituras do país precisam se adequar a ela.

Portanto, se você leitor se enquadrar na situação de ter pago ITBI com base em um valor superior ao preço real negociado, especialmente nos casos em que o município aplicou automaticamente um valor venal de referência ou outra base de cálculo sem processo administrativo, poderá buscar a orientação de um advogado de sua confiança para avaliar a possibilidade de restituição e verificar quais documentos são necessários para conduzir o pedido de forma adequada.